L’assurance responsabilité civile du syndicat est rendue obligatoire par la loi ALUR depuis 2014. L’assurance multirisques copropriété (qui inclut souvent une partie responsabilité civile), est quant à elle rendue obligatoire, ou non, selon le règlement de la copropriété.

C’est le travail du syndic, qu’il soit bénévole ou professionnel, de faire assurer la copropriété. Il peut éventuellement être assisté du conseil syndical de la résidence, qui a une mission de conseil et de soutien (notamment pour la mise en concurrence des contrats).

Le budget et le contrat lié à l’assurance de la copropriété doit être voté en assemblée générale. C’est ensuite le rôle du syndic, bénévole ou professionnel, de souscrire, c’est à dire signer le contrat d’assurance qui aura été choisi en assemblée générale. Pour ce faire, il peut contacter lui-même différents assureurs et les mettre en concurrence lui-même, ou faire appel à un courtier, qui s’occupera de sélectionner le contrat d’assurance le plus approprié pour la copropriété.

Sur le site assurance-copropriété-bénévole.org, la mise en relation vers un courtier et un ou plusieurs devis d’assurance sont (et seront toujours) gratuits. Certains assureurs indépendants peuvent faire payer le devis, mais c’est une pratique assez rare dans le milieu.

Oui, la mise en concurrence des contrats est une obligation pour le syndic de copropriété, quelle que soit la nature de ces contrats (travaux, assurance, intervention, etc). Les assureurs n’échappent pas à la loi et doivent, également, être mis en concurrence.

Une copropriété mal assurée (en assurance multi-risque) risque d’être peu ou pas prise en charge en cas de travaux de remise en état (suite àu sinistre) ou de dédommagements importants. Le syndicat (c’est à dire, les copropriétaires) devra alors financer lui-même ses travaux.
Concernant la responsabilité civile du syndicat, c’est une autre histoire, car elle est obligatoire. Elle assure le syndicat face au tier et, dans certains car, contient une clause qui permet aux copropriétaires de se considérer comme des tiers entre eux : l’assurance peut ainsi dédommager un copropriétaire victime de certains accident dans les parties communes de la copropriété (Madame Oussmann qui glisse sur du verglas dans la cours de la copropriété par exemple). Un assureur qui aura oublié cette clause ne sera pas dans l’obligation de dédommager un copropriétaire victime d’un accident.
En revanche, un copropriétaire qui se blesserait dans les parties communes alors qu’il s’est porté volontaire pour repeindre la cage d’escalier ne peut pas chercher la responsabilité du syndicat et être dédommagé.

Une copropriété qui n’a pas d’assurance (RC du syndicat) est en défaut vis-à-vis de la loi, et vis-à-vis, très souvent, de son règlement de copropriété. Un défaut de responsabilité civile est passible d’une amende et peut entraîner des poursuites pénales en cas d’accident.

Le syndic met en jeu sa responsabilité si il ne souscrit pas une assurance pour la copropriété alors que c’est ce qui a été décidé par l’assemblée générale, il peut être mis en défaut pour mauvaise gestion de la copropriété et destitué, ou poursuivi.

L’assurance de la copropriété fait partie des charges réparties entre tous les copropriétaires. La clé de répartition de ces charges est précisée dans le règlement de copropriété : dans 95% des cas, l’assurance est répartie au tantièmes généraux.
Le budget alloué à l’assurance de la copropriété est généralement choisi en fonction des devis présentés en assemblée générale. Si les devis ne conviennent pas aux copropriétaires, ils ont la possibilité de confier un mandat au conseil syndical qui s’occupera de trouver et de valider un devis dans la limite du montant voté en assemblée générale.

La garantie c’est l’obligation de remboursement qui engage l’assurance en cas de réalisation d’un risque qui a été assuré. Le montant de la cotisation d’assurance dépendra du nombre de garanties qui ont été souscrites. Le montant d’une garantie varie d’une assurance à l’autre, d’où l’importance de mettre les contrats d’assurance en concurrence.

La sinistralité est un indicateur utilisé par les assureurs : c’est le ratio entre le montant des sinistres à dédommager (c’est-à-dire l’argent que l’assurance a déboursé pour prendre en charge les travaux) et le montant des primes encaissées par l’assurance. Très simplement, le taux de sinistralité permet à l’assureur de s’assurer qu’il dégage toujours des bénéfices sur un contrat.

Vaste question ! La variation de prix entre deux immeubles similaires peut s’expliquer par sa situation cadastrale, son nombre d’étages (y compris les sous-sols & greniers), la surface à assurer (qui comprends les surfaces hors les murs), la sinistralité de la copropriété, la zone géographique dans laquelle elle se trouve (zone innondable, zone urbaine sensible, etc.), ainsi que d’autres facteurs propres aux assureurs.

Un courtier est l’intermédiaire entre le client (les copropriétaires) et les assureurs. Le courtier présente l’avantage de connaître le marché de l’assurance. Un courtier connaît les prix, leurs évolutions, et il sait également ce qu’il faut regarder dans un contrat et ce qu’il faut mettre en avant pour une copropriété (eh oui, une copropriété ça ne s’assure pas comme une habitation classique !).

Le courtier d’assurance en copropriété présente plusieurs avantages : tout d’abord, il connaît les prix, les réputations des assureurs et il sait quels éléments doivent figurer obligatoirement dans un contrat d’assurance. L’autre grand avantage du courtier, c’est qu’il pourra faire le lien entre entre le syndicat et l’assureur en cas de sinistres !

Si l’assurance est un domaine maîtrisé par les syndics professionnels, qui ont parfois leur propre courtier en interne, les syndics bénévoles se sentent souvent démunis face à cette tâche ! Notre promesse : être l’intermédiaire de confiance pour vous présenter le courtier qui saura offrir à votre copropriété le contrat qui la protègera au mieux.